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IL CERTIFICATO DI ABITABILITA' / AGIBILITA'

IL CERTIFICATO DI ABITABILITA' / AGIBILITA'

Il certificato di agibilità è il documento che attesta che l’immobile ha le caratteristiche legali per assolvere alla sua funzione.

In passato era chiamato certificato di abitabilità se aveva ad oggetto immobili a destinazione abitativa ed agibilità se aveva ad oggetto immobili a destinazione diversa (altri sinonimi erano: licenza d'uso o licenza di occupazione); il T.U. agli artt. 24, 25 e 26 usa solo l’espressione "certificato di agibilità" per qualsiasi categoria di immobili.

ALIENAZIONE IMMOBILI E CERTIFICATO DI ABITABILITA' / AGIBILITA'

Anche gli immobile privi del certificato di agibilità sono commerciabili e il relativo contratto è perfettamente valido.

Il requisito della agibilità, sia sotto il profilo sostanziale della sussistenza dei requisiti oggettivi, sia sotto il profilo formale della sussistenza del documento, è una circostanza lasciata all’autonomia delle parti, le quali possono considerare tale aspetto come una qualità essenziale o meno dell’oggetto del contratto, purchè l’immobile non sia abusivo.

 

LA MANCANZA DEI REQUISITI DI AGIBILITA'

La mancanza dell’agibilità può essere originaria, ma può essere anche accertata successivamente con il diniego di rilascio del certificato ovvero con la revoca o annullamento del certificato già rilasciato.

I poteri repressivi da parte dell’Amministrazione comunale trovavano il loro fondamento nel R.D. 3 marzo 1934 n. 383 (Testo Unico della Legge Comunale e provinciale), attualmente invece discendono dal D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267 (Testo unico delle leggi sull'ordinamento degli enti locali).

la vigenza del 2° comma dell’art. 221 del R.D. 1265/1934 l’illecito in questione aveva natura contravvenzionale ed era punito con la sanzione dell’ammenda. Il D.Lgs. 30 dicembre 1999 n. 507 ha depenalizzato il reato trasformandolo in illecito amministrativo:

Il T.U. all’art. 24 punisce con la sanzione amministrativa da Euro 77 ad Euro 464 solo la mancata presentazione della domanda intesa ad ottenere il certificato ma non l’utilizzo di un immobile non agibile; tuttavia si ritiene che, in base ai principi generali, un tale utilizzo possa essere impedito con l’ordinanza di sgombero che, se non eseguita, rende applicabile l’art. 650 del Codice Penale che punisce con l’arresto fino a tre mesi o l’ammenda l’inosservanza dei provvedimenti dell’Autorità.

Poiché la normativa igienico-sanitaria è strettamente connessa con quella edilizia ed urbanistica, l’inagibilità è spesso la conseguenza di illeciti urbanistici; pertanto sarà possibile ricorrere agli ordinari strumenti repressivi previsti per gli abusi edilizi allo scopo di impedire l’utilizzo di un immobile non agibile.

Si è discusso se sia ammissibile il sequestro preventivo dell’immobile privo del certificato; la Cassazione in sede penale, dopo averlo negato inizialmente, lo ha successivamente ammesso sul rilievo che trattasi di un provvedimento di natura processuale diretto ad impedire che il reato venga portato ad  ulteriori conseguenze.

Vanno presi in considerazione, infine, gli artt. 2 e 3 del D.P.R. 12 gennaio 1998 n. 37 concernenti, il primo, la richiesta al Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco del parere di conformità su alcuni progetti e, il secondo, il rilascio del certificato di prevenzione; la mancanza di tale certificato condiziona negativamente l'esercizio dell'attività negli immobili con destinazione diversa dall’abitazione, per assenza dei requisiti di sicurezza. Risulta evidente la necessità di chiarire a carico di quale soggetto gravano le opere per ottenere anche tale certificato.

VARIAZIONE DI RESIDENZA E AGIBILITA' DEGLI IMMOBILI

L’art. 1, comma 18, della legge 15 luglio 2009, n. 94 (in G.U. n. 170 del 24.7.2009), in vigore dal 13 agosto 2009, ha inserito, nell’art. 1 della legge 24 dicembre 1954, n. 1228, il seguente comma: «L’iscrizione e la richiesta di variazione anagrafica possono dar luogo alla verifica, da parte dei competenti uffici comunali, delle condizioni igienico-sanitarie dell’immobile in cui il richiedente intende fissare la propria residenza, ai sensi delle vigenti norme sanitarie».

 

 

QUADRO NORMATIVO

Il Certificato in questione è stato disciplinato nel tempo dalla seguente normativa:  

R.D. 27 luglio 1934 n. 1265 art. 221 e 222;

Legge 4 dicembre 1993 n. 493;

D.P.R. 22 aprile 1994 n. 425;

D.Lgs. 6 giugno 2001 n. 378 artt. 24, 25 e 26 (T.U. in materia edilizia).  

Tuttavia nella disciplina dei suoi presupposti confluiscono molte altre norme emanate nel tempo in sintonia con l’evoluzione dei concetti di igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico.

Senza alcuna pretesa di completezza si possono citare in proposito le leggi: 27 maggio 1975 n. 166, artt. 18 e 19 (in tema di ventilazione forzata dei bagni e delle scale privi di finestre), 30 aprile 1976 n. 373 (Contenimento consumi energetici), 5 marzo 1990 n. 46 (Norme sulla sicurezza degli impianti), 9 gennaio 1991 n. 10 (Piano energetico nazionale sul risparmio dei consumi), 5 gennaio 1994 n. 36 (Disposizioni in materia di risorse idriche) e il D. Lgs. 11 maggio 1999 n. 152 (Disposizioni sulla tutela delle acque dall’inquinamento).  

Tutta questa normativa collaterale ha accelerato l’evoluzione e gli scopi del certificato che, al di là delle sue definizioni giuridiche (certificato, licenza, autorizzazione, permesso) può essere raffigurato come un enorme contenitore nel quale confluiscono molte discipline di settore.   Altre disposizioni, invece, avevano previsto e disciplinato i presupposti per il rilascio del certificato di abitabilità ponendolo in stretta relazione con la conformità urbanistica.  

- - legge n. 10 del 1977, art. 15: le "varianti abusive", suscettibili di sanatoria devono essere approvate prima del rilascio dell'abitabilità;   - - legge n. 47 del 1985:

- -art. 35, secondo il quale solo a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità (su questa norma ci soffermeremo in dettaglio); - art. 39, secondo il quale l’oblazione interamente corrisposta estingue non solo i reati di cui all’art. 41, legge urbanistica, ma anche la contravvenzione di cui all’art. 221 del t.u. della legge sanitaria;

- - art. 45, che ponendo il divieto di erogazione di acqua, luce e gas, alle opere prive di concessione e non sanate ha, secondo alcuni autori, "in concreto collegato e subordinato l’abitabilità delle nuove costruzioni all’esistenza di un requisito urbanistico: “la concessione".

- - D.M. n. 236 del 1989 (regolamento di attuazione della legge n. 13 del 9 gennaio 1989 che all’art. 11 prevede che il Sindaco, in sede di rilascio del certificato di abitabilità deve accertare che le opere siano state realizzate secondo quanto previsto dalla legge n. 13 del 1989, sul superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati;

- - legge n. 104 del 1992, (legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale ed i diritti delle persone handicappate).

Si rintracciano anche disposizioni che pur essendo dettate da esigenze di natura igienico-sanitaria hanno una immediata rilevanza edilizia ed urbanistica; si veda in proposito il Decreto del Ministero della Sanità in data 5 luglio 1975 relativo all’altezza minima dei locali ed ai principali requisiti igienico-sanitari delle abitazioni.

Occorre precisare, infine, che rientrando questa materia nell’ambito della competenza legislativa regionale, spetta a quest'ultima regolarla anche in difformità da quanto stabilito dalla legislazione nazionale la quale quindi troverà applicazione anche in ambito regionale, sempre che la regione non abbia legiferato al riguardo; in proposito si segnala la legge regionale del Veneto oltre citata.

LA DISCIPLINA DEL TESTO UNICO DELL'EDILIZIA

l T.U. dell’edilizia (D.P.R.. 6 giugno 2001 n.380 e s.m.i.) ha introdotto l'obbligo di richiedere il certificato entro quindici giorni "dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento". La dichiarazione di conformità dell'opera deve essere sottoscritta dal titolare del permesso di costruire o dal soggetto che ha presentato la D.I.A.

Il termine per la formazione del silenzio-assenso è stato ridotto e, pertanto, qualora il certificato non venga rilasciato nei trenta giorni l'agibilità si intende attestata; tuttavia il termine per la formazione del silenzio-assenso diventa di 45 giorni nel caso in cui il parere dall'ASL venga sostituito da un'autodichiarazione circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie.

È stata eliminata la previsione del controllo ispettivo nei successivi centoottanta giorni dalla formazione del silenzio-assenso.

 

INTERVENTI SU EDIFICI PREESISTENTI E CERTIFICATO DI AGIBILITA'

L'art. 24 T.U., eliminando parte delle incertezze precedenti ha preso in considerazione alcuni interventi sull'esistente patrimonio immobiliare che richiedono il rilascio un nuovo certificato di abitabilità; si tratta essenzialemente di:  

1.   ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

2.   interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni igienico-sanitarie.   In quest'ultima previsione possono rientrare due casi emblematici e cioè:

a) Le opere interne (già previste dall'art.26 legge 47/85, articolo ora abrogato dal T.U.).

Le opere interne, che non possono mai portare ad un cambio di destinazione d'uso, non richiedono una nuova abitabilità se il manufatto rispetta i precedenti requisiti igienico-sanitari.

Un caso abbastanza frequente è rappresentato dalla formazione dei servizi igienico-sanitari la cui realizzazione era soggetta ad autorizzazione ora sostituita dalla D.I.A.: occorre richiedere l'agibilità poiché l'intervento è finalizzato proprio all'adeguamento igienico-sanitario.  

b) Il mutamento della destinazione d'uso.  

Per quanto attiene il mutamento della destinazione d'uso con opere, se l'intervento incide sulla normativa igienico-sanitaria (ad es.: diminuzione dell'altezza interna, creazione di nuovi vani) necessita un nuovo permesso di agibilità; il mutamento senza opere (ad es.: l'abitazione che diventa ufficio o viceversa) non richiede un nuovo permesso a meno che ciò non sia richiesto dalle leggi regionali e dagli strumenti urbanistici locali.

CERTIFICATO DI AGIBILITA' E CONDONO EDILIZIO

E’ opportuno negli atti di trasferimento di immobili condonati far assumere all’alienante l’obbligazione di garanzia riguardo al fatto che l’immobile rispetta i requisiti igienico-sanitari minimi previsti dalla normativa di livello sovracomunale". Riguardo all’art.35 della legge 47/85 vi è stato un importante intervento della Corte Costituzionale al cui orientamento si è uniformata la giurisprudenza amministrativa.  

La Corte Costituzionale, con la sentenza 18 luglio 1996 n. 256 ha affermato che:  

"…. deve, pertanto escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità pur nella piu' semplice forma disciplinata dal D.P.R. n. 425 del 1994 a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 del testo unico delle leggi sanitarie (rectius, di cui all'art.4 del d.P.R. n. 425 del 1994), ma, altresì, quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilita' e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica, quali quelle a tutela delle acque dall'inquinamento, quelle sul consumo energetico, ecc.. "  

Il Consiglio di Stato, con la sentenza del 13 aprile 1999 n.5 Sent. 00414 si è posta sulla stessa linea affermado che:  

"L'articolo 35 comma 20 Legge 28 febbraio 1985 n.47 prevede, in caso di sanatoria di opere edilizie abusive, il rilascio del certificato di agibilita' , per cui e' legittimo il diniego di tale certificato per mancanza delle condizioni di salubrita' dell'immobile, essendo queste richieste da fonti di livello primario (articoli 221 e 222 T.U. 27 luglio 1934, n.1265)."    

Nello stesso senso si sono espressi anche:  

- il Tribunale Amministrativo Regionale : Emilia Romagna, Sez. Parma , Sent. n. 321 dell’ 8 giugno 2000.  

"In definitiva, la deroga di cui all’articolo 35 in parola, concerne le sole prescrizioni di carattere edilizio e urbanistico che di per sé potrebbero precludere il rilascio della licenza di abitabilità (es. limiti di altezza o dimensione delle stanze), fermo restando la necessità di una specifica ed autonoma valutazione di carattere igienico-sanitario.  

Nel caso concreto, l’atto impugnato è ampiamente motivato per relationem con riferimento alla nota dell’USL sopra indicata che indica puntualmente numerose carenze igienico-sanitarie riscontrate nella situazione in esame".  

- il Tribunale Amministrativo Regionale : Lombardia, Sez. Brescia, Sent. n. 01105 del 02 agosto 2002.  

"Nell'ipotesi di decorso del termine di ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda di concessione edilizia in sanatoria - ex art. 35, co.12, legge 28 febbraio 1985, n. 47 - la ravvisabilita' del silenzio assenso del Comune non osta a che successivamente il Comune stesso si pronunzi in modo espresso sulla domanda, giacche' la potesta' dell'ente locale non e' consumata dal perfezionarsi del silenzio assenso. Nella concessione edilizia in sanatoria e' consentita la deroga alle norme regolamentari, ma non a quelle di rango primario - come le disposizioni in materia di igiene e salubrita' del r.d. 27 luglio 1934, n. 1265 - che sono i presupposti perche' siano ravvisabili i requisiti minimi di abitabilita' dell'edificio….."



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